2013年房地产行业:高销售与高库存下房地产投资的未来
预计13年销售面积增长12%,销售额增长20%,量价均在更高水平上达成均衡。
一季度销售量价大超预期,一二线城市需求高位延续,三四线城市销售市场逐渐回归正常。目前市场销售热情仍在高位延续,虽然下半年随着推盘增加,销售供需矛盾和涨价压力都将逐渐缓和,但量价水平已在更高平台上达成均衡。上调13年销售面积增速至12%。并且在2013年9万亿的新增信贷、13%的新增按揭占比和10.9%的名义GDP增速的中性假设下,预计2013年销售额为7.7万亿,较2012年增长20%。
但由于基数影响,预计1-4季度销售面积增速分别为37%、24%、5%、8%;销售额单季增速分别为61%、36%、11%、3%。销售的超预期回升将成为未来拿地、开工和投资取得更快增长的基础。
预计13年土地出让金3.18万亿,重回11年水平,出让面积34万公顷,创历史新高。同时结构上向一线倾斜,金额增速远超面积增速。1)销售回暖将带动13年土地市场出现明显增长。预计13年住宅用地出让金占住宅销售额比例从12年的33.5%小幅上升至35%,住宅用地出让金为2.4万亿,同比增长35%,全国土地出让金为3.18万亿,同比增长18%,与11年基本持平。住宅用地出让面积预计为销售面积的1.55倍,住宅用地出让面积为7.3万公顷,同比增长13%,全国土地出让面积为34万公顷,同比增长5%,创历史新高。2)13年的土地出让结构上更倾向于一二线。由于目前三四土地储备较高,13年企业购地结构将明显向一线集中,三四线土地市场将相对平淡,土地出让金增速将远超面积增速。预计13年一二线城市住宅土地出让面积同比增长21%,土地出让金上升44%,而三四线城市住宅土地出让面积增长5%,土地出让金上升15%。一二线城市土地出让面积占比从47%提升到51%。
新开工逐季回升趋势确立,但目前三四线正在经历一段缓慢而漫长的去库存历程,新开工增速将明显弱于一二线,并拖累整个新开工增速都相对温和。1)由于一二线补仓和产品结构调整的需要,新开工随销售回升的趋势是确定的。2)10年以来的大量开工并未得到完全消化,行业将经历一段较为缓慢而漫长的去库存历程,目前相对较高的库存水平并不支持开工的大幅增长,并将在未来至少3年内对新开工产生持续抑制。维持全年开工增速9%的预测,1-4季度的单季度增速分别为-3%、3%、12%、22%。3)目前一二线区域(特别是一线)供需矛盾突出,但三四线区域的库存水平较高且去化相对缓慢,预计13年一二线城市新开工增速为24%,而三四线为2%。
销售量价齐升抬高投资增速。由于量价齐升的销售局面使开发商的单位施工面积投资强度有所增加,销售额的增长也为投资提供了资金保证,上调全年投资增速预测至20%,但竣工增长也制约了投资增速的进一步走高,1-4季度的投资单季同比相对均衡,分别为20%、18%、20%、22%。
投资建议:未来一段时间,开发商通过对行业趋势提前预判而快速增长的难度和风险都将非常大,以销定产、加快周转的策略更有利于开发商确保自身安全并提高市场占有率。在这方面,具有资金和管理优势的龙头开发商将更有优势。目前龙头公司对应2013年的PE普遍在8倍左右,建议配置以快周转为特色的行业龙头和优质成长股,如万科A、保利地产、华夏幸福、金科股份、荣盛发展和南国置业等。
